Análisis del desempeño del sector constructor colombiano durante el 2024 y perspectivas para el 2025

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Introducción

El año 2024 marcó un punto de inflexión para la industria de la construcción en Colombia. A pesar de una desaceleración económica, la recuperación en las ventas de vivienda coexistió con la caída en los lanzamientos e inicios de obra, reflejando un entorno complejo para el sector. La disminución de la actividad constructora, la reducción en la generación de empleo y el consecuente efecto dominó en la cadena industrial plantearon retos importantes. Sin embargo, también hubo factores positivos que estimularon la demanda inmobiliaria y que pueden servir como base para un 2025 más dinámico.

En este contexto, se presentarán las razones que explican la contracción del mercado, los elementos que atenuaron la crisis y las proyecciones para el próximo año, donde se destacan aspectos como la incertidumbre fiscal, la reducción de subsidios, la relevancia del préstamo hipotecario con tasas de interés a la baja y la apuesta del sector por una sostenibilidad más tangible. Además, se abordará la necesidad de buscar nuevas fuentes de negocio para mantener el dinamismo de la construcción y la importancia de estructurar proyectos exitosos que respondan a un entorno en transformación.

La desaceleración económica en 2024
El 2024 estuvo marcado por cinco trimestres consecutivos de retroceso en el valor agregado de las edificaciones. Esta desaceleración se vio reflejada en:

• Menor actividad constructiva: La cantidad de metros cuadrados en construcción se redujo notablemente, afectando la generación de valor agregado.
• Reducción de empleo: Aunque hubo una recuperación puntual de 69.000 empleos en octubre, el promedio anual indica una pérdida de 20.000 empleos en el sector. La contracción en la actividad constructora impactó la oferta laboral y golpeó especialmente a pequeños contratistas y operarios.
• Efecto negativo en la cadena industrial: Sectores como el caucho, la madera y el cemento sufrieron la desaceleración del sector constructor, ya que la menor demanda de insumos frenó el crecimiento de estas industrias.

Este panorama evidencia la sensibilidad del sector de la construcción frente a la coyuntura económica. La construcción es un dinamizador clave de la economía nacional, tanto por la generación de empleo como por la activación de múltiples encadenamientos productivos.

Elementos positivos del 2024

Pese a la innegable ralentización, el 2024 también ofreció algunos factores favorables:

1. Moderación de la inflación
   La inflación total llegó a 5,2% con proyecciones de cerrar en 5%. Este control de la inflación permitió al Banco de la República relajar su política monetaria, lo que se tradujo en una reducción de la tasa de interés de intervención hasta un 9,25%.
2. Disminución de las tasas de interés
   El alivio en la inflación impulsó a la autoridad monetaria a bajar su tasa de referencia, repercutiendo en las tasas de los créditos de consumo y el préstamo hipotecario. Esta tendencia favoreció la demanda de vivienda, en especial en los segmentos de entrada y medio.
3. Aumento de la confianza del consumidor
   La reducción de las tasas de interés y la expectativa de estabilidad económica fomentaron un ligero incremento en el gasto de los hogares. Según cifras del sector, las ventas brutas crecieron 0,7%, mientras que las ventas netas aumentaron 8,1%.
4. Buen desempeño de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP)
   La VIP destacó con un avance en lanzamientos, ventas e inicios de obra, promovido en parte por la preasignación de subsidios del programa “Mi Casa Ya”. Este segmento se consolida como una opción atractiva tanto para familias de menores ingresos como para inversionistas que buscan rotación rápida.
5. Agotamiento del inventario
   La relativa reactivación de las ventas durante el 2024 ha permitido dar salida al inventario acumulado de años anteriores. Esto, si bien generó resultados positivos en las estadísticas de comercialización, también deja al sector con un inventario bajo de cara a la demanda del 2025.

Perspectivas para el 2025

Si bien el 2024 cierra con luces y sombras, el próximo año presenta desafíos que condicionarán el desempeño del sector:

1. Incertidumbre fiscal
   El presupuesto nacional prevé una reducción del 17,4% en el rubro de inversión para el 2025, lo que podría menguar los recursos dirigidos a la vivienda y la infraestructura. Además, la volatilidad externa, acentuada por cambios en la política internacional, contribuye a un panorama fiscal incierto.
2. Reducción de subsidios “Mi Casa Ya”
   La asignación de subsidios para el 2025 se reducirá de manera significativa, quedando en torno a 20.500 cupos. Este recorte puede ralentizar la venta de viviendas de segmento medio y bajo, afectando sobre todo a la Vivienda de Interés Social (VIS) y la propia VIP, que dependen en gran medida del incentivo estatal.
3. Tendencia a la baja de las tasas de interés
   Se espera que el Banco de la República continúe recortando tasas, lo cual brindará un respiro a quienes busquen un préstamo hipotecario. Sin embargo, esta tendencia positiva podría verse contrarrestada por la inestabilidad fiscal o los choques externos, elevando de nuevo la tasa de interés hasta un 12% en el peor escenario.
4. Relevancia del “Pacto por el Crédito”
   El “Pacto por el Crédito” se proyecta como un instrumento para dinamizar la compra de vivienda. Su éxito dependerá del mantenimiento de bajas tasas, un mayor loan to value (LTV) y la disponibilidad de subsidios complementarios. Si estas condiciones se alinean, podría impulsarse la demanda en el segundo semestre del 2025.
5. Subsidios de Cajas de Compensación y Programas locales
   Aunque “Mi Casa Ya” se debilite, los subsidios ofrecidos por las cajas de compensación y algunas iniciativas locales pueden compensar parcialmente la caída. Esto será determinante para mantener el flujo de compradores en los segmentos VIS y VIP.

Escenarios para el 2025
Los analistas plantean tres escenarios en función de la evolución macroeconómica y la estabilidad política:

• Optimista: Tasas hipotecarias alrededor del 9%, con un fuerte impulso en lanzamientos (17%) y ventas (21,8%). Para materializar este escenario, se requeriría un contexto macroeconómico estable, confianza del consumidor al alza y una respuesta rápida del mercado en términos de nuevos proyectos.
• Base: Tasas de interés en torno al 10,5%, con un ligero retraso en los inicios de obra y una ralentización en la iniciación de vivienda VIS debido a la reducción de subsidios.
• Pesimista: Tasas hipotecarias que podrían alcanzar 12%, afectadas por la incertidumbre fiscal y externa. Habría una caída notable en las iniciaciones de obra, con retrasos de hasta 18 meses y un impacto negativo en la confianza del consumidor.

Búsqueda de nuevas fuentes de negocio
La necesidad de diversificar e innovar resulta vital para sobrellevar la contracción de algunos mercados tradicionales:

• Venta de vivienda a no residentes y extranjeros: Con la depreciación del peso frente a otras divisas, la compra de inmuebles en Colombia podría resultar atractiva para inversionistas de Estados Unidos, Europa y el resto de Latinoamérica.
• Exploración de segmentos de precios con mayor dinamismo: La vivienda NoVIS de hasta 335 salarios mínimos ha tenido un comportamiento favorable, y representa un espectro intermedio donde la demanda se mantiene estable, aun con subsidios reducidos.
• Estructura de proyectos exitosos: Analizar casos de proyectos con alta rotación y valoración, extraer sus características clave (ubicación, diseño, financiamiento creativo) y replicar estos modelos, puede ser la clave para sostener las ventas en un entorno lleno de altibajos.

Sostenibilidad como apuesta para el futuro
La sostenibilidad se erige como un pilar en el plan de transformación de la industria, con la meta de que el 50% de las viviendas entregadas para 2030 cuenten con al menos una certificación sostenible:

1. Construcción con criterios ecoeficientes: Empleo de materiales de menor huella de carbono, diseño bioclimático y aprovechamiento de energías limpias son propuestas que cobran relevancia ante un consumidor cada vez más consciente.
2. Incentivos para la edificación sostenible: Existen ventajas tributarias y financieras para proyectos que cumplan estándares de sostenibilidad, lo cual puede reducir costos y aumentar la rentabilidad.
3. Sensibilización del consumidor: Invertir en educación y campañas de divulgación que expliquen los beneficios de la vivienda sostenible (ahorro energético, valor de reventa más alto, bienestar) puede acelerar la adopción masiva de esta tendencia.

Conclusión

El 2025 se vislumbra como un año lleno de retos para el sector constructor colombiano, condicionado por factores como la incertidumbre fiscal y la reducción de subsidios. No obstante, el panorama no está exento de oportunidades: la tendencia a la baja en las tasas de interés del préstamo hipotecario, la apertura de mercados internacionales y la profundización de proyectos sostenibles se perfilan como vías de crecimiento. Sumado a esto, la posibilidad de estructurar proyectos más alineados con las necesidades del consumidor, el impulso del “Pacto por el Crédito” y los subsidios alternativos de cajas de compensación o entes locales pueden brindar el estímulo necesario para que el sector retome su dinamismo.

La clave radica en la anticipación y en la toma de decisiones estratégicas basadas en un análisis profundo de los escenarios. Un sector constructor flexible, con visión de largo plazo y un enfoque constante en la sostenibilidad, podrá sortear las dificultades y contribuir significativamente a la recuperación económica de Colombia en los próximos años.

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Referencias (Normas APA 7ª edición)

Camacol. (2024). Lo que deja el 2024 para el sector constructor. Revista Urbana (No. 103).

Camacol Colombia. (2024). Tercer Taller Coordenada Urbana: Balance del mercado de vivienda nueva en 2024 y perspectivas 2025 [Video]. YouTube. Recuperado de https://www.youtube.com/watch?v=wFk3JUQmdeQ