Invasiones en Propiedades Privadas: Claves para Mitigar Riesgos y Proteger la Propiedad

Introducción

En el mercado inmobiliario, uno de los mayores temores de los propietarios es la posibilidad de que su propiedad sea invadida o usurpada. Ante esta realidad, mitigar el riesgo y conocer las acciones legales adecuadas resulta fundamental para proteger el patrimonio. Este artículo ofrece un resumen de las medidas preventivas y los pasos a seguir en caso de una invasión de inmuebles. Para más información sobre nuestros servicios de asesoría legal, visita nuestra página de servicios. Cabe recordar que, en situaciones específicas, siempre es recomendable solicitar orientación profesional y asesoría de un abogado especializado.

Acciones Preventivas Antes de Comprar un Inmueble

La mejor forma de evitar complicaciones futuras es realizar una debida diligencia exhaustiva antes de efectuar la compra de cualquier propiedad. Esto implica:

Estudio de Títulos

• Verificar cuidadosamente los documentos que respaldan la transmisión del derecho de dominio (providencias, resoluciones, escrituras, etc.).
• Confirmar la validez de la tradición revisando el área, los linderos y la incorporación catastral.
• Constatar la ausencia de medidas cautelares, procesos de pertenencia, restitución de tierras, extinción de dominio o cualquier otra limitación que comprometa el derecho de propiedad.
• Revisar los antecedentes de las personas involucradas en la cadena de tradición para descartar riesgos de fraude o de extinción de dominio.

Revisión de Linderos e Información Catastral

• Asegurarse de que la descripción del predio (linderos, área, ubicación) coincida en los documentos notariales y catastrales.
• Un error en la definición de límites puede derivar en disputas con vecinos o reclamaciones de terceros.

Acciones de Protección como Propietario

Una vez adquirida la propiedad, es indispensable mantener una posesión efectiva que demuestre la presencia y el control sobre el inmueble. Entre las medidas recomendadas están:

Ejercer Actos de Señor y Dueño

• Pagar oportunamente los impuestos y servicios públicos.
• Realizar mejoras, reparaciones locativas y, en general, cualquier acción que refuerce la demostración de uso y mantenimiento del predio.

Frecuentar la Propiedad y Documentar las Visitas

• Visitar el lugar con regularidad, tomando fotografías y videos con fecha cierta (por ejemplo, mediante declaraciones notariales).
• Mantener el contacto con los vecinos y, si es posible, contratar vigilancia privada o instalar un sistema de monitoreo.

Mantener Cerramientos y Sistemas de Seguridad

• Revisar periódicamente el estado de cercas, broches y mojones.
• Asegurarse de que no existan modificaciones o movimientos sospechosos que alteren los límites.

Monitorear el Certificado de Tradición y Libertad

• Consultarlo al menos cada dos meses para detectar cualquier anotación irregular o proceso en curso que pueda afectar la propiedad.

Contactar a las Autoridades

• Tener a mano la información del cuadrante o CAI de la Policía más cercano.
• Establecer relaciones con la comunidad y las autoridades para recibir alertas tempranas en caso de movimientos sospechosos.

Acciones Legales en Caso de Invasión

Si, a pesar de las medidas de prevención, se presenta una invasión de la propiedad, es esencial conocer las herramientas legales disponibles:

Acción Civil Reivindicatoria

• Aplica cuando la ocupación ilegal supera los cuatro meses.
• Se busca recuperar la posesión real y material del predio ante un juez civil.

Acción Preventiva por Perturbación

• Se puede solicitar a la Policía Nacional que expulse a los invasores dentro de las primeras 48 horas de ocupación flagrante.

Acción Civil de Restitución de Inmueble Arrendado

• Para recuperar la posesión si el invasor es un inquilino moroso o que incumple el contrato de arrendamiento.

Acciones Penales

• En casos de invasión de tierras, usurpación, falsedad en documentos públicos o privados, entre otros delitos.
• Se formula denuncia ante la Fiscalía General de la Nación contra los ocupantes y posibles cómplices.

Acción Civil de Nulidad Absoluta

• Dirigida a anular actos jurídicos que transfieren ilegalmente la propiedad (por ejemplo, escrituras falsas o contratos fraudulentos).

Acción Policiva por Perturbación a la Posesión

• Procede cuando han transcurrido más de 48 horas, pero menos de cuatro meses desde la ocupación ilegal.
• Se presenta una querella ante la Inspección de Policía para que se ordene el desalojo.

Importancia de la Prevención y el Acompañamiento Profesional

La ocupación ilegal de tierras es una problemática que se ve favorecida por la falta de control y cuidado de los propietarios, así como por la informalidad en el manejo de la documentación. Para proteger la propiedad y ejercer los derechos de forma efectiva, conviene:

• Documentar cada paso: Conservar los certificados de tradición y libertad, los recibos de pago de impuestos, los contratos de compraventa y todo lo relacionado con la historia del inmueble.
• Contar con asesoría legal: Un abogado especialista en temas inmobiliarios puede guiar y agilizar los trámites cuando surjan conflictos de propiedad.
• Mantener la vigilancia periódica: La ausencia prolongada del dueño y la falta de supervisión son factores que facilitan las invasiones.

Conclusión

Los conflictos derivados de la invasión de inmuebles pueden acarrear consecuencias costosas y prolongadas, tanto en el ámbito legal como en el plano personal. Conocer las medidas de mitigación del riesgo, llevar un control documental riguroso y actuar con rapidez ante cualquier indicio de ocupación ilegal son pasos esenciales para defender el derecho de propiedad. Además, ante cualquier duda o situación atípica, es fundamental buscar el respaldo de un asesor jurídico que contribuya a salvaguardar el patrimonio de forma segura y eficaz.

Fuentes:

Robayo Bautista, N., & Díaz Torres, L. (Eds.). (n.d.). Manual de buenas prácticas para mitigar el riesgo de invasión de inmuebles. Gómez R., C. A. (Diseño y diagramación).

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